ՀՀ կառավարությունը 2023-ի մարտի 2-ին հավանություն տվեց «Ռիդ» ՍՊԸ-ի կողմից ներկայացված «Արագած» ծրագրին, որով նախատեսվում էր լեռնադահուկային և էկոգյուղատնտեսական համալիր ստեղծել Վարդենուտ, Արագած, Արայի և Շենավան բնակավայրերում։ Այս որոշումը հակասական էր համարել մրցույթում պարտված «Արագեյթ» ընկերությունը, որի հետ Քաղաքաշինության կոմիտեն ավելի վաղ՝ 2020-ի հունվարին, հուշագիր էր ստորագրել կրկին Արագածի փեշերին դահուկային հանգստավայր կառուցելու համար։

Media.am-ի փաստերի ստուգման թիմը՝ «Ստուգված է»-ն, ուսումնասիրեց Էկոնոմիկայի նախկին նախարար Վահան Քերոբյանի հիմնավորումներից մեկը, թե ինչու է նախապատվությունը տրվել «Արագած» ծրագրին և պարզեց, որ այն հիմնված է սխալ տեղեկատվության վրա։ Մենք նաև փորձեցինք հասկանալ՝ որքանով է արդարացի գյուղացիների դժգոհությունը, թե հողերը օտարվում են շուկայականից ավելի ցածր գնով։

Քերոբյանի հիմնավորումը չի հաստատվում

Նախկին նախարար Վահան Քերոբյանը 2024-ի փետրվարի 11-ին՝ իր հրաժարականից օրեր առաջ, «ԼուրջCast»-ի եթերում պարզաբանել էր, թե ինչու է Արագածի լանջին լեռնադահուկային հանգստավայր կառուցելու մրցույթում հաղթել «Ռիդ» ՍՊԸ-ն։ Նա, մասնավորապես, ասել էր, թե ընկերությունն այդ տարածքում գնել էր հողեր, ու մրցակից «Արագեյթ» ընկերության նախագծին հավանություն տալու դեպքում կարիք կլիներ «Ռիդ»-ի «հողերը խլել»։

«Էս մյուս ծրագրի տերը նաև (նկատի ունի «Ռիդ»-ը, խմբ.) արդեն էնտեղ հողեր էր առել։ Էն հողերը, որոնք մասնավոր վաճառվում էր, արդեն գնացել էր, ասել էր էդ ծրագրի մեջ ինչքան ազատ, վաճառվող հող կար, առել էր էլի։ Այսինքն հետո, կոպիտ ասած, մի հատ էլ որ էս թիմին տայինք, մի հատ էլ պետք ա էն մի թիմից հողերը խլեինք էլի»,- նշել էր նա։

Հաղորդավարի հարցին, թե ով և ինչու էր այդ հողերը վաճառել, Քերոբյանը պատասխանել էր՝ գյուղացիները։

«Ստուգված է»-ն որոշեց պարզել, թե նախքան կառավարության որոշումը (2023-ի մարտի 2) «Ռիդ» ՍՊԸ-ն ունեցե՞լ է գնած տարածքներ հանրության գերակա շահ ճանաչված և օտարված այդ հողերում։

Մենք խոսեցինք «Ռիդ» ՍՊԸ-ի ներկայացուցիչ Խաչիկ Հովսեփյանի հետ, վերջինս վստահեցրեց, որ հանրային գերակա շահ ճանաչված հողերում իրենք սեփականություն չեն ունեցել։

«Առաջին գործարքը եղել է 4-5 ամիս առաջ (հարցազրույցը եղել է մարտի 11-ին, խմբ․)։ Այդ տարածաշրջանում ունենք հողեր գնած, բայց կոնկրետ գերակա շահի մեջ, որտեղ որ գերակա շահ ա ճանաչվել, մենք գերակա շահի մասին ենք խոսում, էդտեղ հողեր չունենք։ Վարդենուտից մի քիչ հեռավորության վրա (Արտաշավանում) մենք ունենք գնած 100 հեկտար հող։ Գերակա շահ ճանաչված տարածքում մենք ո՞նց կունենանք հող»,- ասաց «Ռիդ» ընկերության ներկայացուցիչը։ Նշենք, որ Արտաշավանը ներառված չէ օտարվող հողերի ցանկում։

«Ստուգված է»-ի հարցմանն ի պատասխան՝ Կադաստրից հայտնեցին, որ մինչև 2023-ի մարտի 2-ը «Ռիդ» ՍՊԸ-ի անվամբ ՀՀ Արագածոտնի մարզում իրավունքի պետական գրանցում ստացած անշարժ գույքեր չեն հայտնաբերվել։

Այսպիսով, Էկոնոմիկայի նախկին նախարար Վահան Քերոբյանի պնդումը, թե «Ռիդ» ընկերությունը գնել էր ծրագրում ներառված հողերը, կադաստրի տվյալներով չի հաստատվում։

Նշենք, որ «Ռիդը» գործում է ռուսական «ՌՈՒՑՈԳ-ԻՆՎԵՍՏ» շինարարական հոլդինգի կազմում, որի հիմնադիրը ռուսաստանաբնակ հայ Ռուբեն Գրիգորյանն է։ «Արագեյթը» պատկանում է ռուսաստանահայ մեկ այլ գործարարի՝ Նիկոլայ Սարկիսովին, որը բնակվում է Ֆրանսիայում։

Օտարված հողերը անջրդի՞ են, թե՞ ոռոգովի

«Ռիդ» ընկերության նախագծի համաձայն՝ օտարման ենթակա է 4,400 հեկտար տարածք։ Հողամասերն ուղղակի վաճառքի ձևով պետք է օտարվեն ընկերությանը։

Ծրագրի նպատակներից է ամառային և ձմեռային հանգստավայրերի ստեղծումը, օրգանական գյուղմթերքի արտադրությունը, լեռնադահուկային սպորտի և առողջարանային ենթակառուցվածքների ստեղծումը։ Սկզբնական շրջանում ընկերությունը խոստանում է հիմնել 300 փոքր ֆերմաներ, ջրամբար և ստեղծել 1,112 նոր աշխատատեղ։

Վարդենուտ համայնքի բնակիչներից շատերը, սակայն, դժգոհ են իրենց փոխհատուցման չափից։ Ծրագրին դեմ չեն, բայց կարծում են իրենց հողերն օտարվում են շուկայականից ցածր գնով՝ մեկ քառակուսի մետրի արժեքը 340 դրամ։ Գյուղացիներն այդ հարցով ստորագրահավաք են արել և իրենց պահանջները ներկայացրել վարչապետ Նիկոլ Փաշինյանին՝ 1 քառակուսի մետրի համար առաջարկելով 2000 դրամ գին սահմանել։ Չստանալով պատասխան՝ վարդենուտցիները բողոքի ակցիաներ արեցին, որոնցից մեկը մարտի 11-ին էր։ Նրանք արգելափակել էին Երևան-Վանաձոր ավտոճանապարհը։

Վարդենուտում գերակա շահ ճանաչված հողատարածքները 274-ն են։ Բնակավայրի վարչական ղեկավար Կամո Սահակյանը նշել էր, որ բոլոր հողակտորները միասին կազմում են 113 հեկտար։

«Ռիդ» ընկերությունը պարզաբանում էր տարածել այս առիթով՝ նշելով, որ գերակա շահ ճանաչված հողամասերի գները որոշվել են արտոնագրված գնահատողի կողմից ներկայացված գնահատման հաշվետվությունների համաձայն:

«Խորհրդային միության փլուզումից հետո բոլոր հողամասերը բնակիչներին բաժանվել են անվճար: Դրանք գրեթե բոլորը խոտհարք են և 30 տարի շարունակ գույքահարկը բնակիչների կողմից, ըստ պաշտոնական տեղեկատվության, վճարվել է որպես անջրդի (չջրվող) հողեր»,- նշված էր պարզաբանման տեքստում:

Վարդենուտի վարչական ղեկավար Կամո Սահակյանը մեզ հետ զրույցում հաստատեց տեղեկությունը, որ Կադաստրում իրենց հողատարածքները նշվում են որպես անջրդի: Նրա խոսքով, սակայն, հողերը փաստացի ոռոգվում են։ Վարչական ղեկավարը պատմեց, որ տարիներ առաջ հողերը սեփականաշնորհելիս դրանք գրանցվել են որպես չոռոգվող՝ հավանաբար հարկերից խուսափելու համար։ Կադաստրում առկա տվյալները, Սահակյանի խոսքով, սխալ են, սակայն հողերի սեփականատերերը միայն հիմա են իմացել այդ մասին։

Այսպիսով ստացվում է, որ գերակա շահ ճանաչված հողերի սեփականատերերը տարիներ շարունակ մուծել են չոռոգվող հողատարածքի համար նախատեսված գույքահարկ, որն ավելի քիչ է։

Մենք գրավոր հարցում էինք ուղարկել նաև «Արագածոտն» ջրօգտագործողների միություն՝ հասկանալու, թե Վարդենուտի օտարված տարածքների սեփականատերերը ջրի վարձ մուծո՞ւմ են։ Միությունից պատասխանեցին, որ՝ ոչ։ Վարդենուտ բնակավայրի «ոռոգելի հողատարածքներին Արագածոտն ՋՕԸ-ն չի սպասարկում»։ Բանավոր զրույցում արդեն մանրամասնեցին, որ Ապարան համայնքի շատ գյուղերի իրենք չեն կարողանում սպասարկել, որովհետև ջրի պաշարը չի բավարարում պայմանագրի պայմաններին։

«Եթե պայմանագիր կապեցինք, պետք է ոռոգման սեզոնների ընթացքում իրենց ջուր մատակարարենք, իսկ իրենց մոտ ոռոգման սեզոնը գարնան սելաֆաջրերն են։ Հուլիսի վերջ, օգոստոս, սեպտեմբեր իրենց մոտ ջուր չկա։ Շատ քիչ է»,- ասացին ՋՕԸ-ից։

Այն, որ ջրի վարձ չեն մուծում, փաստեցին նաև գյուղացիները։

Այս ամենը, սակայն, դեռ չի փաստում, որ տարածքները ոռոգովի չեն։ Մեր այցը Վարդենուտ բնակավայրի նշված հողամասեր ցույց տվեց, որ այդ տարածքում կան ոռոգման համար անհրաժեշտ ենթակառուցվածքներ։ Գյուղացիների՝ մեզ տրամադրած տեսանյութը և լուսանկարները ևս փաստում էին, որ հողատարածքի առնվազն որոշ հատվածներ ոռոգվել են։

Ինչպես է ստացվում, որ հողատարածքը ոռոգվել է, սակայն սեփականատերերը ջրի վարձ չեն մուծում։

Գյուղացիները տարիներ շարունակ օգտագործել են Արագածի արևելյան լանջից սկիզբ առնող Գեղարոտ գետի ջուրը՝ հողամասերը ոռոգելու համար։ Այս մասին մեզ հետ զրույցում փաստեցին նաև իրենք՝ վարդենուտցիները, որոնց թվում նաև բնակավայրի վարչական ղեկավարը։

Գեղարոտ գետը տարիներ շարունակ համարվում է Արագածի շրջանի մի շարք գյուղերի (այդ թվում Վարդենուտի) ոռոգման ջրի միակ աղբյուրը։

Մենք հարցրինք «Ռիդ»-ին, թե արդյոք տեղյա՞կ են, որ կան հողատարածքներ, որոնք փաստացի ոռոգվում են։ Ընկերության ներկայացուցիչ Խաչիկ Հովսեփյանը պատասխանեց․

«Գիտեք, կան հողեր, որ ոռոգվող է, կան հողեր, որ ոռոգվող չէ։ Հողակտորները շատ են, ես բոլորին չեմ կարող տիրապետել»։

Հարցրինք՝ եթե կան ոռոգվող և չոռոգվող հողակտորներ, ապա ինչու է ամբողջ հողատարածքը նույն արժեքով գնահատվել (300 դրամ + 15%)։

«Որովհետև մենք էդ ամբողջ ինֆորմացիան վերցրել ենք Կադաստրից։ Կադաստրում էդ բոլոր հողերը անջրդի են»,- պատասխանեց Խաչիկ Հովսեփյանը։

Ինչու գյուղացիները գույքի գնահատում չեն անում

«Ռիդը» իր տարածած հաղորդագրության մեջ հարց էր բարձրացրել՝ եթե համայնքի բնակիչները համաձայն չեն հողամասերի արժեքի գնահատման հետ, ինչո՞ւ չեն հրավիրում արտոնագրված մեկ այլ գնահատողի: Պատճառը, ըստ ընկերության, այն է, որ բնակիչները փորձում են գումարներ շորթել և ապօրինաբար հարստանալ։

«Ռիդ»-ից, սակայն, չեն նշել, որ գյուղացիներից Հրանտ Գյուրջյանը իր հողատարածքում դեռևս 2023-ի նոյեմբերին «Ֆինլոու» ՍՊԸ-ի միջոցով շուկայական արժեքի նախնական գնահատում է արել և խորհրդատվական նամակը ուղարկել «Ռիդ»-ի իրավաբանին։ Ըստ այդ գնահատման՝ երկու հողամասերի արժեքը կազմել է 34 700 000 դրամ։ Քառակուսի մետրի արժեքը ստացվում է մոտ 2600 դրամ։ Խորհրդատվական նամակում նաև նշվում էր, որ հողատարածքը ոռոգելի է։

«Ռիդ»-ից մեզ փոխանցեցին, որ չեն կարող այս գնահատումը հիմք ընդունել, քանի որ այն կրում է խորհրդատվական բնույթ և չունի գնահատման ակտ։ Հրանտ Գյուրջյանի խոսքով՝ ինքը հետագայում դիմել է նաև գնահատման ակտի համար, սակայն «Ֆինլոուն» հրաժարվել է հետագա համագործակցությունից։

Անշարժ գույքի գնահատում է իրականացրել նաև գյուղացիներից Շահեն Աթոյանը։ Գնահատող ընկերությունը՝ M&G GROUP-ը, վերջինիս հողատարածքի մեկ քառակուսի մետրի արժեք է նշել 1500 դրամը։ Աթոյանն իր երկու հողատարածքների գնահատման համար վճարել է 60 հազար դրամ։

Այս գնահատումը, սակայն, ևս խորհրդատվական բնույթի է։ M&G GROUP-ը նույնպես հրաժարվել է գնահատման ակտ տրամադրել, որն էլ արդեն իրավական ուժ կարող էր տալ փաստաթղթին։ Հրաժարվելու պատճառները մեզ չհաջողվեց պարզել։ Ընկերության փոխանցմամբ՝ դա իրենց «մոտեցումն է եղել»։

Այսպիսով, ստացվում է, որ գյուղացիները չեն կարողացել իրավական ուժ ունեցող գնահատում իրականացնել, քանի որ գնահատող առնվազն երկու կազմակերպությունները հրաժարվել են համագործակցել նրանց հետ։

Անշարժ գույքի գնահատման մասնագետ Ռուսատամ Գրիգորյանը մեզ հետ զրույցում բացատրեց խորհրդատվական բնույթի գնահատման և գնահատման հաշվետվության տարբերությունները։

«Գնահատման հաշվետվությունը տեղի է ունենում օրենքով սահմանված կարգով և իրենից ենթադրում է հաշվետվություն։ Կան այդ հաշվետվության ստանդարտներ։ Մասնագիտական կարծիքը կամ Ձեր նշած խորհրդատվությունը ավելի ազատ ոճի է, չկան կոնկրետ չափանիշներ, եթե կան էլ, ավելի թույլ են, քան հաշվետվության դեպքում»,- ասաց մասնագետը։

Որքան է հողատարածքների կադաստրային արժեքը

«Ստուգված է»-ն փորձեց հասկանալ նաև, թե որքան է Վարդենուտի գերակա շահ ճանաչված հողատարածքների կադաստրային արժեքը։ 274 կադաստրային ծածկագրերից պատահականության սկզբունքով ընտրեցինք երեքը՝ 02-102-0104-0024, 02-102-0101-0001, 02-102-0106-0014։

Այս ծածկագրով հողատարածքների՝ զուտ եկամուտից հաշվարկված կադաստրային արժեքներն են համապատասխանաբար՝ 461, 722 և 500 դրամ՝ քառակուսի մետրի համար։ Երեք դեպքերում էլ արժեքն ավելի բարձր է, քան «Ռիդը» պատրաստ է վճարել (340 դրամ): Իհարկե կարևոր է, որ կադաստրային արժեքը միշտ չէ, որ համապատասխանում է անշարժ գույքի իրական արժեքին։

Անշարժ գույքի գնահատման մասնագետ Ռուստամ Գրիգորյանի խոսքով՝ կադաստարային արժեքը սովորաբար  25-30% ավելի ցածր է լինում, քան շուկայական արժեքը։ Ըստ նրա՝ շուկայական արժեքը կարող է ավելի ցածր լինել հատուկենտ դեպքերում, երբ, օրինակ, շտապ վաճառք կա։

Այս դեպքում հարց է առաջանում, թե ինչու են գյուղացիների հողերը օտարվում նույնիսկ ավելի էժան, քան դրանց կադաստրային արժեքն է։

Վարդենուտի հողատարածքների արժեքը List.am-ում

Մենք նաև ուսումնասիրեցինք, թե ինչ արժեք է սահմանված Վարդենուտի գյուղատնտեսական հողատարածքների մեկ քառակուսի մետրի համար List.am-ում։

Օրինակ՝ Վարդենուտի տարածքում գտնվող հողակտորներից մեկի արժեքը մեկ քառակուսի մետրի համար 10800 դրամ է։ Գյուղատնտեսական մեկ այլ հողատարածքի քառակուսի մետրի արժեք է սահմանված մոտ 3800 դրամը։ Վարդենուտի տարածքում գտնվող և կրկին կառուցվելիք հանգստյան գոտուն մոտ գտնվող այս հողի քառակուսի մետրի արժեքն է մոտ 6000 դրամ։

Այս դեպքում, իհարկե, պետք է նկատի ունենալ, որ հանգստյան գոտու կառուցումը կարող է էականորեն փոխել (բարձրացնել) մոտակայքում գտնվող հողակտորների արժեքը։